Después de haber publicado hace unos días una guía para restauradores y otra guía para empleados ante el desafío laboral y la ola de ERTEs que está implicando el estado de emergencia, en #RetoCoronavirus seguimos dando claves al sector de la restauración ante el desafío que está suponiendo la pandemia de la Covid-19.

En esta ocasión el abogado Joanes Labayen, socio director de la oficina de Cuatrecasas en San Sebastián y especialista en litigación, responde algunas preguntas que los dueños de restaurantes y bares se están haciendo con respecto al pago del alquiler de sus locales en España después de verse obligados a cerrar sus puertas al público por decreto gubernamental. 

En general, ante esta situación de fuerza mayor, hay derecho a renegociar el contrato y a pedir descuentos o, incluso, la exención de pago durante un tiempo. Sin embargo, hay que tener en cuenta que las medidas que el gobierno va tomando por el coronavirus pueden hacer que el panorama vaya mutando.

03/04/2020

¿Tengo que pagar obligatoriamente el alquiler de mi local?

Es importante entender, de entrada, que los contratos entre arrendador y arrendatario son ley entre las partes. Entonces, si tú incumples la obligación de pagar el importe pactado, en principio, incumples el contrato y por lo tanto eres responsable y deberías indemnizar al propietario del local por daños y perjuicios, pero eso tiene matices. Y uno de ellos, que aplica ahora con el cierre decretado de restaurantes por el coronavirus, es el principio de fuerza mayor que está contemplado en el artículo 1105 del Código Civil, que dice que “nadie responderá de aquellos sucesos que no hubieran podido preverse, o que, previstos, fueran inevitables”.

¿Podría no pagar el alquiler el tiempo que dura el decreto que me obliga a estar cerrado?

En un escenario de fuerza mayor, como en el que nos encontramos ahora, el Código Civil da amparo a situaciones de incumplimiento de pago, que en estos momentos no se consideran culpables.  

¿Cómo se aplica en la práctica?

En estos casos normalmente se aplica una doctrina que no está prevista en ningún código sino que es de construcción jurisprudencial, llamada “Rebus sic stantibus”, que viene a significar literalmente ‘mientras las cosas estén así’. Esta doctrina permite de alguna forma reequilibrar un contrato que se ha vuelto desequilibrado. ¿Cuándo? Los requisitos son básicamente que se produzca un hecho absolutamente ajeno a la voluntad de las partes, que ese hecho sea absolutamente impredecible y extraordinario, y que en ocasiones supone que las obligaciones de una de las partes sean excesivamente onerosas o que esté frustrada la finalidad del contrato (como tener el local cerrado por ley y, por lo tanto, estar impedido de mantener la actividad económica del restaurante). Entonces tú puedes invocar el reequilibrio del contrato, en virtud de esa teoría.

¿Cuál es la estrategia legal que sugeriría?

Habría que verse caso por caso. No es lo mismo una renta de unos 500 euros al mes que uno que tiene un local gigante y paga 12.000. No es lo mismo un negocio maduro, que un negocio que acaba de abrir… Lo primero es dirigirse por escrito al propietario y dejar constancia de la situación y de que no es que usted no quiere cumplir con el pago del alquiler sino que usted no puede porque por mandato de la ley tiene prohibido tener abierto su local. Se puede señalar también si tiene otras obligaciones pendientes. Lo primero es comunicar la situación, invocando el artículo 1105 del Código Civil, y la intención de reequilibrar ese contrato. Lo recomendable es llegar a un acuerdo con el propietario.

¿Es tan lícito pedir no pagar el alquiler como pedir un descuento en estos momentos?

De nuevo, habría que ver caso por caso pero, en término generales, a mi me parece razonable pedir el no pago de la renta durante los meses que dure el cierre obligatorio porque hay una pérdida de sentido del negocio y del motivo del alquiler. Y es importante también dejar la puerta abierta de que cuando se reabra el negocio se pueda pagar menos porque es muy probable que el negocio no se recupere de un día para otro. En todo caso, y si no hubiera acuerdo, será el juez quien decida a la vista de las circunstancias.

¿Hay un mínimo o un máximo en esos descuentos?

No, eso es muy relativo. Hay que ver caso por caso. Si el dueño del restaurante realmente se encuentra con muchas dificultades económicas algo común sería pedir no pagar mientras dure el cierre obligado y, por ejemplo, pagar un 75% durante los siguientes tres meses, salvo si la actividad se ve muy mermada a la vuelta. Asimismo, es frecuente incluir una cláusula por la que se pueda llegar a pagar de manera normalizada antes del periodo acordado, si los ingresos se regularizan antes de lo previsto. Otro escenario posible es el de aplicar simplemente un retraso en el pago, es decir, no pagar nada durante los meses de encierro, y acordar pagar esas cantidades aplazadamente. Si sirve de ejemplo, aunque no aplique, estamos viendo medidas similares en el caso de alquileres de vivienda habitual, en las que en ciertas circunstancias de vulnerabildad económica se han establecido estas medidas.

¿Qué pasa si tengo el restaurante funcionando en mínimos, con delivery? ¿Puedo pedir igualmente renegociar el contrato?

Si la actividad del restaurante se mantiene igual, cosa poco probable, me temo que no habría derecho a nada. Si la situación ha hecho bajar los ingresos hasta el punto de hacer insostenible el pago de la renta, la teoría ‘Rebus sic stantibus’ podría ser aplicable igualmente, analizada caso por caso.

¿Qué puede hacer el propietario del local si dejo de pagar el alquiler unilateralmente este tiempo?

El dueño puede intentar resolver el contrato, extinguirlo tomando en cuenta que tú no has cumplido con tus obligaciones, dependiendo de lo que se haya pactado en el contrato, y en última instancia se podría dar por terminado el contrato reclamando el pago de daños y perjuicios. Pero, para este escenario, el arrendatario podría invocar el artículo 1105 del Código Civil, que dice que en situación de fuerza mayor no se puede pedir la resolución del contrato, porque el incumplimiento no es culpable. Adicionalmente y si solo se insta el pago de las rentas, ahí entraría la cuestión del reequilibrio con la cláusula ‘Rebus sic stantibus’.

Si no llego a un pacto con el propietario, ¿el caso podría llegar a tribunales?

Sí. Si no hay acuerdo y esto llega a un tribunal, el juez tendrá que valorar el reequilibrio que proponen las partes y qué situación económica tiene el restaurador. En función de eso puede dictaminar que no pague algunos meses, un aplazamiento de pago, un fraccionamiento, etc..

¿El propietario puede pedir que se le resarce el daño si no le pago el alquiler?

El propietario puede decir, vale, hay una situación extraordinaria, dejo que no me pagues estos meses el alquiler, pero una vez que vuelvas a empezar me lo tienes que ir devolviendo a plazos.  Es razonable pensar que el propietario de un local plantee que el sacrificio se comparta por ambas partes, compartiendo la pérdida a medias. El mecanismo del ‘Rebus sic stantibus’ es muy amplio, pero es muy amplio para las dos partes, y por tanto el reequilibriop debe velar por los intereses de ambas partes.

Si mi contrato de alquiler está por vencer, ¿pueden echarme porque no cumplí con el pago?

Son dos cosas diferentes. Una es la terminación de un contrato por alcanzarse el plazo pactado, lo cual no tiene que ver con un incumplimiento y otra es la resolución por incumplimiento. Nadie puede obligar a un propietario a renovar un contrato que no está legalmente obligado.

¿Los acuerdos que está anunciando el gobierno español estos días sobre el alquiler me pueden beneficiar?

A fecha de emisión de esta nota, no. Los acuerdos están enfocados sobre todo a los arrendamientos para uso y vivienda habitual para la gente que se considera en situación de vulnerabilidad económica. Sí hay alguna medida para pedir la moratoria de deudas derivadas de contratos de préstamo, con o sin garantía hipotecaria, pero no se refieren directamente a arrendamientos de local de negocio.

¿Y si lo que tengo es una hipoteca para mi local?

Las moratorias hipotecarias que ha anunciado el gobierno en el último Decreto Ley, 11/2020, se han ampliado a préstamos hipotacarios para compra de locales de negocio afectos a la actividad profesional (referidos a empresarios o profesionales), en caso de caída de ingresos por lo menos del 40%. 

¿Alguna recomendación final?

Estar asesorados en estos momentos es importante. Si tienes un abogado y la otra parte también es más fácil llegar a acuerdos, máxime en estos días en los que estamos asistiendo a un bombardeo legislativo incesante, que hace complicado conocer tus derechos. 

En caso de dudas, puede comunicarse con Joanes Labayen y el Bufete de Abogados Cuatrecasas.